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房企中報的玄機:凈利下滑 下半年去庫存仍是重點


點擊:1474次,時間:2015-08-06 09:34:13


從整體來看,上半年房企賣多賺少,近五成凈利下滑。下半年的樓市,將隨著宏觀經濟的走勢震蕩加劇,一二線城市與三四線城市分化也更加明顯。對于房企來說,樓市整體供大于求的矛盾并沒有實質改變,下半年的重點仍然是去庫存。

7月已過,大量房企開始進入了中報季。

8月4日,聚焦于珠三角市場的時代地產發布了首份房企中報,隨著二季度樓市回暖,時代地產等房企業績保持了穩健增長的勢頭。但從整體來看,上半年房企賣多賺少,近五成凈利下滑。

與滯后的半年報相比,7月的業績表現并不盡如人意,深圳等地樓市上升的勢頭正在衰減;各地新房成交量整體由高位回落,結束了持續3個月的增長。

下半年的樓市,將隨著宏觀經濟的走勢震蕩加劇,一二線城市與三四線城市分化也更加明顯。

對于房企來說,樓市整體供大于求的矛盾并沒有實質改變,下半年的重點仍然是去庫存。

上半年賣多賺少

今年上半年,受“3·30房貸新政”以及央行連續降息的影響,房地產市場呈現回暖勢頭,大部分房企在業績上表現不俗。截至日前,在34家公布上半年銷售額的房企中,25家銷售額同比上漲,占比達到74%。其中,大型房企如萬科、保利、恒大、龍湖等相對穩健,銷售額增幅在7%-25%,深圳控股、花樣年業績翻番,同比增幅分別達到142%和125%。作為首個公布中報的房企,時代地產給了個開門紅:上半年業績跑贏了大市。

中報顯示,公司上半年實現合約銷售收入76億元,同比增長27%,完成全年銷售目標的46%,目標完成率在內房股中位居前列。

根據克而瑞發布的《2015年上半年中國房地產企業銷售TOP100排行榜》顯示,TOP50房企的銷售額同比增幅為9%,20家典型房企的銷售目標完成率為41%。

此外,時代地產上半年凈賺4.56億元,較去年同期增長10%,凈負債比率較去年年末下降9.2%,現金及銀行存款賬面余額增加12億元,公司財務狀況更加穩健。

然而與業績持續增長相反,不少房企的凈利潤正在縮減。Wind資訊統計數據顯示,截至7月27日,滬深兩市有76家上市房企公布了2015年中報業績預告,其中預告凈利潤虧損的企業就有27家,預計虧損額度最高的是*ST京藍,預計虧損4.2億元-5.3億元,同比下滑1850%-2338%。

整體來看,上半年房企賣多賺少,公布中報業績企業中逾三成企業預虧,近五成房企凈利潤下滑,在一定程度上折射出房地產行業整體利潤率下行的現象;其中,中小房企占比較大,數據多數反映了中小企業的業績變動。

對于銷售額上漲、凈利潤下降的局面,中原地產首席分析師張大偉分析,近年來的地價上漲速度較快,侵蝕了房企的利潤空間;而海外融資、信托、基金、互聯網眾籌等渠道資金成本增加,房企賣房的溢價空間縮減;此外,房價漲幅放緩,甚至部分出現下跌,也削減了利潤,甚至造成虧損。

在2014年年報中,包括萬科、招商等在內的龍頭房企也對其部分項目計提了存貨跌價準備,而今年一季度的市場也弱于去年,多數房企在那個時間段都有打折優惠清理存貨行為,為了銷售量而造成對利潤空間的擠壓,半年報利潤下滑可以想見。

樓市整體復蘇難

中原監測的40個城市數據顯示,7月新建住宅成交面積環比下降5%,一線、二線及三四線城市降幅分別為3%、7%、1%。

從CRIC的數據中也可以看到,7月份59個城市樓市成交環比6月全線下滑,平均下滑13%,房地產交易市場呈現出整體回落的趨勢。

深圳市房地產研究中心王鋒認為,前期房價上漲過快、股市財富效應消失和銀行收緊信貸、成本提高都是樓市回落的可能原因。而7、8月是傳統的樓市淡季,季節性因素造成的成交量回落也是重要原因之一。

易居中國執行總裁丁祖昱則表示,7月樓市是“比上不足、比下綽綽有余”。7月市場是在二季度成交井噴、需求大幅消化、供給相對不足、股市跌宕起伏,又無后續政策等多重因素影響之下取得的,至少維持了相對好的走勢。

另外,一些大牌房企如碧桂園、萬科、金融街、龍湖等一改前兩季度的謹慎,頻頻拿地,平均溢價率高達27%,較上月上升了10個百分點。地市往往要比樓市變化慢半拍,預計8月份應將延續7月,整體情況會繼續保持穩定。7、8月的淡季不會導致市場形勢反轉向下,但更給力的政策也許要到9月中下旬,眾多樓盤還準備在9、10月份的旺季上市。

值得注意的是,中指院認為,7月樓市逐步進入調整期,在成交平穩,供應減少的背景下,庫存分化卻繼續擴大。

其重點監測的28個城市供求比繼續維持低位。其中,深圳、貴陽、蘇州等供求比不足0.6。深圳、上海、合肥消化周期僅為7.4、7.1、7.0個月。但與此同時,南昌、鄭州、大連等城市庫存繼續高位,供求比都在1.3以上,尤其是大連,本月供求比達1.5,大連、沈陽、西安消化周期則分別高達30.7、31.1、22.0個月。另外,南寧商品住宅存量超760萬平方米,是自2007年以來的最高值,市場壓力不可小覷。

張大偉對此表示,一二線城市與三四線城市已經出現了兩種完全不同的走勢,因為各地市場庫存壓力不同。從人口流入看,三四線城市整體降溫的趨勢依然難以改變;而地方政府的刺激政策對一二線城市的影響相對較大。

張大偉指出,后續房地產刺激政策還會有多種可能性,包括降準降息繼續在二季度都有出現的可能性,地方政府的救市政策力度更是越來越大,這種情況下,購房者入市的積極性的確在提高。

摩根大通中國首席經濟學家朱海斌表示,下半年重點關注領域之一是房地產。房地產將分化明顯,其表現是樓市成交量出現反彈,房價出現環比增長,但新開工面積和房地產投資增速卻仍下降。

時代地產高管在業績發布會上表示,國內貨幣政策將維持穩定及偏松的狀態,預計下半年總體經濟將會略優于上半年。在充足的購房需求支持下,一線城市的房價將會穩步回升,尤其是在擁有龐大交易量及庫存壓力較小的城市,房價上升將會更為明顯,重點的二線城市房價也將趨向穩定。

同時,對于下半年樓市復蘇是否將演化到整個房地產投資的復蘇,朱海斌表示并不樂觀。在他看來,房地產總體供大于求的局面尚未改變,需要進一步調整;而各城市之間分化明顯,三四線城市成交量等都面臨調整。另一方面,住宅市場和商業地產之間的分化加大,“商業地產在今年或明年將面臨較大的風險”。
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